围绕资金属性做好专项维修资金使用的探析

0 引言

随着社会经济的不断发展，人们的权利意识观念不断提升，住宅专项资金这个概念逐渐深入到居民生活。尽管我国立法很早就设立了住宅专项维修资金，但是这个这个概念也是在近几年来被广泛提起。由于立法上不配套规定以及在实践中业主大会、业主委员会并未真正建立起来，由此导致住宅专项维修资金的使用效率一直很低。鉴于此，当下和今后相当长的一段时间内，有关部门的主要工作就是要完善住宅专项资金的使用路径，提高其使用效率。

1 维修资金启动在实践中面临的问题

1.1 维修资金使用决议程序复杂

由于维修资金并非业主个人财产，因此，若要启动维修资金，必须经过合法的程序。根据我国《物权法》的规定，维修资金的启用必须经过专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且经过占总人数三分之二以上的业主同意。“双三分之二”的存在，导致维修资金的筹集和使用变得十分困难，一方面，要在短时间内召集这么多的业主进行表决，谁来组织、谁来召集，召集时间以及召集地点本身存在事实上的困难；另一方面，即便是能够召集起来，这么多的业主均有自己的意见和想法，要实现“双三分之二”的一致通过也存在很大的难度。

1.2 维修资金参与主体多，职责划分不明确

维修资金筹集或者使用是为了修缮、维护或者改造住宅共用部位或者共用设施，因此，这其中必然会牵涉到各方主体。首先，维修资金的筹集和使用需要业主大会或者业主委员会的表决；其次，由于维修资金筹集或者使用的目的是为了修缮、改造或者更新住宅共用部位或设施，因此后期势必会涉及到施工、造价以及监理等环节，这一过程往需要物业的配合。问题在于上述各个环节的职能分工立法上并未明确，涉及这么多的参与主体有没有相应的监督机制，很容易出现问题。

1.3 维修资金申请以及实施主体不完善

维修资金申请和维修事项实施是一个系统的工程，必须确定合理的实施主体才能保障相关工作的进行。关于维修资金的实施主体，我国立法上的规定并不是很完善。比如，建设部、财政部曾出台文件规定，对于没有业主大会管理的维修资金或者在维修资金划转到业主大会管理前，若要使用，必须由物业对改造项目提出意见，所在小区没有物业的，则由相关业主提出使用建议。这一规定看似没有问题，实则存在严重的漏洞：一方面，实践中对于大多数已售出的公房，很少会有物业，由此导致该规定缺乏实操性；另一方面即便存在物业，要求物业投入大量的“人”“财”“力”去组织实施维修资金的启用和修改改造等，权利义务关系显然不对等。

2 维修资金涉及的几个具体性问题

住宅专项维修资金的使用对象系业主的共有部分，其涉及到的具体性问题概括如下：

首先，维修资金的所有权属于全体业主。在小区有业主大会的前提下，一般会交由业主大会管理。其次，从维修资金使用情况来看，并非维修资金的使用频次越高越好。一些工程质量较好的小区，维修资金的使用频率极低。从这个意义上讲，并不是维修资金使用的频率越高越好，恰恰相反，使用频率越好，恰好反映出小区建设的质量问题。由此，不能作为一种既定目标来看待。对于共有部分确需要更新或者修缮的，要尽快启动维修资金，对于不需要更新或者修缮的，不应为了完成指标性任务而启动维修资金。最后，要规范维修资金的使用程序。基于此，相关部门在制定政策的时候，要充分考虑到维修资金设立的出发点和落脚点，不论作怎样的制度设计，都要尽量保障资金的使用顺畅。

3 做好专项维修资金使用工作的关键举措

3.1 明确各方参与主体的法律关系，各司其职

做好专项维修资金使用工作的前提在于首先在于明确参与主体的职能与分工。具体来说，维修资金的使用程序上必须由业主大会或者业主委员会决策。实践中，有很多小区都没有成立业主大会或者业主委员会，这种情况下，维修资金的申请使用一般交由物业代劳，由于物业在提供服务的过程中自身并没有取得报酬，因此，这种实施的效果不佳。

在各方参与主体职能分工上，业主作为维修资金的所有权人，有权就住宅专项维修资金使用过程中的任何问题进行决策并有权进行监督。业主委员会是业主大会的执行机构或者常设机构。鉴于维修资金启动后，涉及的房屋等其他共有部分的修缮，需要专业人才的参与，也需要一定的组织能力，业主委员会可以委托物业协助办理维修资金申请和维修事项实施。

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